Il condominio come datore di lavoro e committente

Il condominio vive una doppia natura ai fini della sicurezza: è datore di lavoro quando ha personale dipendente (il portiere, un addetto alle pulizie), ed è committente ogni volta che affida in appalto la manutenzione dell’edificio. Le due vesti hanno obblighi diversi e non si escludono a vicenda. L’amministratore, come rappresentante legale del condominio, è il soggetto che li deve gestire in concreto.

Passo 1 — Stabilisci in quale veste ti trovi

La prima domanda è secca: il condominio ha lavoratori? Rientrano nella nozione di lavoratore, ai sensi dell’art. 2, il portiere assunto, l’addetto alle pulizie dipendente, il giardiniere con contratto subordinato. Se la risposta è sì, il condominio è datore di lavoro e scattano gli obblighi del Passo 2. Se il condominio affida invece tutto a imprese esterne (impresa di pulizie, manutentore dell’ascensore, giardiniere con partita IVA), non è datore di lavoro ma resta committente: si applicano i Passi 3 e 4.

Attenzione: le due condizioni convivono spesso. Un condominio con il portiere dipendente che affida le pulizie delle scale a una ditta esterna è al tempo stesso datore di lavoro e committente.

Passo 2 — Se hai dipendenti: gli adempimenti da datore di lavoro

Con anche un solo lavoratore, il condominio deve assolvere gli obblighi ordinari del datore di lavoro:

• valutazione dei rischi e DVR relativo alle mansioni del personale (portineria, pulizie, piccola manutenzione delle parti comuni); i condomìni di dimensioni contenute possono ricorrere alle procedure standardizzate;
• nomina dell’RSPP (l’amministratore-datore può assumerne il ruolo nei casi e con la formazione previsti dalla legge);
• formazione e addestramento del lavoratore, con l’informazione sui rischi specifici della mansione;
• sorveglianza sanitaria ove il rischio la richieda (ad esempio uso di prodotti chimici per le pulizie, movimentazione dei carichi);
• fornitura dei DPI e gestione delle emergenze.

Un errore ricorrente è considerare “irrilevante” la posizione del portiere: mansioni come la pulizia con detergenti, l’uso di scale portatili e la gestione dei rifiuti generano rischi reali che vanno valutati.

Passo 3 — Se affidi lavori in appalto: gli obblighi dell’art. 26

Quando il condominio-datore di lavoro affida lavori, servizi o forniture a imprese o lavoratori autonomi all’interno delle parti comuni, si applica l’art. 26:

1. verifica dell’idoneità tecnico professionale dell’impresa o dell’autonomo (visura, DURC, documentazione prevista): un passaggio da non saltare, spiegato nella guida sull’idoneità tecnico professionale;
2. informazione sui rischi specifici dell’ambiente in cui l’impresa opererà (impianti delle parti comuni, presenza di altri appaltatori, vie di fuga);
3. cooperazione e coordinamento, con elaborazione del DUVRI quando esistono rischi da interferenza, salvo le esclusioni di legge (ad esempio mere forniture o servizi di natura intellettuale). Il tema è approfondito nella guida al DUVRI.

Esempio: il condominio con portiere affida la manutenzione del verde a una ditta che userà un decespugliatore negli orari in cui transitano residenti e il portiere lava l’atrio. L’interferenza esiste, e va gestita con misure concordate (delimitazione dell’area, fasce orarie, segnaletica).

Passo 4 — Quando l’appalto diventa cantiere: il Titolo IV

Se i lavori affidati sono opere edili o di ingegneria civile (rifacimento facciate, impermeabilizzazione del tetto, sostituzione di ringhiere, opere strutturali), si entra nel campo del Titolo IV e il condominio assume la figura di committente, con obblighi propri anche senza avere dipendenti. In sintesi:

• verifica dell’idoneità tecnico professionale delle imprese e degli autonomi (art. 90);
• designazione del coordinatore per la progettazione (CSP) e per l’esecuzione (CSE) quando in cantiere è prevista la presenza, anche non contemporanea, di più imprese;
• notifica preliminare all’organo di vigilanza nei casi previsti dalla normativa;
• possibilità di nominare un responsabile dei lavori che eserciti gli obblighi del committente per suo conto (vedi il ruolo di committente e responsabile dei lavori).

La logica è la stessa illustrata per i lavori del privato in Lavori in casa: gli obblighi del committente: l’amministratore che delibera un cantiere e non nomina i coordinatori quando dovuto risponde in prima persona. Per gli importi delle sanzioni fai sempre riferimento al testo vigente del Titolo IV.

Passo 5 — Non dimenticare i rischi delle parti comuni

Anche a prescindere dagli appalti, l’edificio genera rischi che ricadono sulla gestione condominiale: la legionella negli impianti idrici e nelle torri evaporative, l’amianto in coperture o canne fumarie, l’impianto elettrico e quello di terra delle parti comuni. Sono aspetti che il committente deve conoscere per informare correttamente le imprese che intervengono e per programmare le verifiche.

Checklist per l’amministratore

• Verificato se il condominio ha lavoratori dipendenti (portiere, pulizie, giardiniere)
• Se datore di lavoro: DVR, nomina RSPP, formazione, sorveglianza sanitaria e DPI in ordine
• Verifica dell’idoneità tecnico professionale di ogni impresa e autonomo incaricato
• Informazione sui rischi delle parti comuni consegnata agli appaltatori
• DUVRI elaborato dove esistono interferenze (fuori dai casi di esclusione)
• Per le opere edili: coordinatori designati e notifica preliminare inviata quando dovuto
• Eventuale responsabile dei lavori nominato con incarico scritto
• Verifiche periodiche di impianti e parti comuni programmate (elettrico, idrico, coperture)